[南开大学]《房地产估价》19秋期末考核(资料参考）

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【奥鹏】-[南开大学]《房地产估价》19秋期末考核
试卷总分:100    得分:100
) u- {, k9 g( P' `- J# {第1题,由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
$ L/ C& Q  F7 f; P1 ]2 vA、不可移动性
3 P( Y2 r5 u8 y4 e$ bB、用途多样
C、相互影响
D、易受限制
. u0 e/ M% H* R% H9 i/ w正确资料:
! a1 _1 @4 @; b: f8 z+ C/ L& Z
% z4 t% ^4 P. a, Y- f% ~
& E* Q. _! D7 A5 }第2题,在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
8 R+ \& V1 J+ n6 O$ oA、一种或一种以上
2 P2 W1 K$ {4 T' z: IB、两种或两种以上
% h% p  M" D( F% y5 \4 bC、三种或三种以上
D、四种或四种以上
& O! y  M/ s: j% z$ F) j# s5 M! o正确资料:
! O% t- ]- u+ P
1 R( q) E/ ]/ A2 r
' Y2 b$ N, v' r, y: I' H- C" l/ v5 K第3题,某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。
& E: Y+ s1 K$ z% I9 R8 m( z! NA、600
) A5 F3 H: |9 z" l" O* c( l/ [B、625
C、650
0 ^1 T1 S0 m! `; c: o* V8 `D、675
, W# ]2 c9 |7 E/ H, J$ r3 L正确资料:
; }" L' W( a8 s( y
+ c& ]7 t: c2 f& z! @2 q" r& o
/ U/ L( k* X& p" B/ V9 W0 @第4题,某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
- b) }3 z" [* _9 s: aA、58.21
B、57.62
C、58.79
- N  C' [& @0 MD、57.21
* }( u5 S* u8 Q9 l5 i正确资料:
7 r' G6 w  |! I, G# O

) g5 ^- y0 r% A3 j% ?第5题,通常情况下重置价格比重建价格()。
A、低
! H/ K9 R  w/ n3 l$ zB、相等
# }; D2 [) C- l: u4 \C、高
D、无法判断
正确资料:


第6题,收益法适用的条件是房地产的()。
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
  L2 M$ o. M  ]正确资料:
6 n, X7 O$ N6 @; p( ?

9 K& F! Z! c: Q第7题,房地产所有权包含单独所有、共有和( )三种 。
; a2 }. ~2 z. }" ]A、建筑物区分所有权
B、建筑物共同共有权
C、建筑物按份共有权
D、私有权
正确资料:

% W( v6 v9 k! B2 n  I
第8题,某宗房地产1997年建成使用,当时获得了70年土地使用权年限,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为()万元。
A、125
! j' b# T! m( }& _9 YB、126.42
( g  J- o4 P2 b. ]' _% [: DC、123.77
D、124.43
7 g1 ^6 P6 {  H" H( E' `5 T( i6 c正确资料:

7 [, J6 P& h+ P& O( {! \& _2 ^8 E
3 {* {4 M( J0 q% v0 E) R, {; _第9题,从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
. x) k  r- Z3 r. L* UA、标准临街宗地
B、标准临街深度
/ g, z9 U- r6 C1 w5 ]" |7 @C、标准临街宽度
D、路线价区段
正确资料:


! R! d0 n  l( B$ ]) m0 T第10题,某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A、5190
2 m2 Z- z) \6 h& T/ ~B、4700
C、5300
D、4790
正确资料:
8 i, C& _/ H- @+ C/ L

第11题,房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A、不可移动
B、供给有限
C、价值量大
D、用途多样
. w3 M! E  @, `6 H8 f6 ~正确资料:
1 ^4 q2 `. N6 I: s2 p

& B# }% {9 L- |9 s: w: o第12题,某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A、5190
B、4700
C、5300
D、4790
3 J6 k2 A. n5 J( J* q- l0 ~4 r正确资料:
' K& t- D% |# y& q, G2 i( S
$ L- e( ?! g# @  f2 V; s4 Q
第13题,从理论上讲,()是街道对地价影响的转折点。
$ z6 j$ E3 ~  S9 E- x% n$ N" P& Y* i! xA、标准临街宗地
" V4 X% O0 w8 s0 ~B、标准临街深度
0 N' L8 ?4 P: c" \" Z; P0 DC、标准临街宽度
, X/ g/ w' T) S0 u0 @" N# E4 lD、路线价区段
6 j' `% ^/ E* y% c+ C1 n正确资料:


- P' S& m% \8 W8 q: b第14题,某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A、4367
B、4617
- e% t5 `3 B$ F4 n1 Z, kC、4446
: Y/ L1 K) D" N4 W8 rD、4161
' N- v$ x. r: _6 \# e正确资料:
% m/ N  b* c0 g# ~3 A

5 N4 X: W' K' c2 g) d/ n& o3 c9 C第15题,某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积90m2,使用面积为80m2,每平方米建筑面积的价格为5000元,则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。
A、4000
$ c/ e/ _2 e2 |7 `, [$ D4 i  |" CB、5556
C、5625
D、6250
/ G9 f1 m- t. m. f正确资料:
" u7 U& U6 M2 Q7 S7 b

# ^7 `7 s4 Y9 P2 C第16题,某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。
9 ?; ^$ P0 W' i/ C/ YA、4367
B、4617
C、4446
3 o5 f9 Z7 s; S" O/ v; {- JD、4161
; c4 K" X, m+ ?) p/ X正确资料:
# X( A& \; s' Y" L
! w+ D- a- d, u0 X
第17题,估价时点是由（）决定的
3 ]# a8 _7 R7 P8 P; u, m5 n6 fA、估价目的
B、估价师
2 Z  p" {5 Z& T( r/ p) NC、委托人
/ `/ `! c* Z( e2 x4 {1 k+ J4 UD、估价机构
正确资料:

) V  l* }+ w' f- v3 B# S
+ ]( d, ^$ U; c第18题,某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
1 ~3 L$ B! H' l. y2 d& vA、20
B、30
C、40
  `1 o% [2 T, O2 |$ [1 c6 ~* M- H2 I2 ?5 |D、50
3 ^$ z- O: {- d6 N, ~6 F1 n正确资料:
$ n; y, D) O& X
0 q$ b% S. Z0 n, J
$ ?+ P* B8 A5 w( ?- ]/ E, w9 B! _第19题,"五通一平"一般是指某区域或某地块具备了道路、(  )等设施或条件以及场地平整。
A、供水、排水、电力、电信
B、给水、排水、燃气、热力
C、排水、电力、通信、燃气
& y6 _# U" T1 Z8 t& p  C" a5 f& c7 ^D、排水、电力、通信、热力
; ^* G0 O1 }. {3 h3 e& V正确资料:


  W+ I4 `0 @8 S! @" }5 T第20题,房地产权利的种类中，属于债权的是（）
# x0 }5 s" `( zA、地役权
" B. ?8 z8 N1 D8 u0 v7 IB、建设用地使用权
C、抵押权
' I8 {! q$ w$ B1 `7 T, C( ~/ KD、租赁权
正确资料:

3 }* c" f8 v9 K1 _3 M% T) K4 s; v
第21题,假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
A、在建工程
B、待开发的土地
4 z$ T6 w/ p1 l2 ]C、可装饰装修改造的房屋
D、可改变用途的旧房
, L4 z% q4 w0 N) }正确资料:,B,C,D
6 F! t2 U: h% T. z" s* W
/ h% e( q) `; G2 Y4 c3 {" o
第22题,在房地产实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时,交易才可能成功。
6 b" y1 L" M1 ^7 E0 l- ]A、高于
B、等于
C、低于
D、高于或等于
/ L- ]  _& Z: z# n2 f3 B$ P正确资料:,B,D
, ?* M' A1 Y/ q  }, p9 e
- n% }* N9 W- B. O  L
第23题,根据引起建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为()。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、自然折旧
D、外部折旧
3 ]4 Z3 h, i4 E% M正确资料:,B,D
7 @8 K1 f' M7 o, h5 U
- u' E7 R4 C# g
, \) O  p: j/ P* F" e' s/ k9 X* n5 v第24题,下列属于不应承接估价业务的情形是()
A、超出本机构的业务范围
B、与本机构有利害关系
C、本机构专业能力不能胜任
8 m: n. y3 ?/ S% D) OD、估价业务有很大风险
6 E/ b* E8 q5 ]7 ^: s正确资料:,B,C,D
/ @' ^3 w- ?5 x( U% W- U5 e
* L  T' M9 L( q$ k; |+ Y
% j* |5 ]) t2 h第25题,最高最佳利用具体包括()几个方面。
A、最佳规模
B、最佳环境
: l" Z5 Q. c3 ^$ |' [C、最佳用途
5 N2 f2 J: G( `& xD、最佳档次
正确资料:,C,D
/ h6 k% u$ R* ?
4 m9 z/ N5 g7 y' A1 {- g0 ~$ H
第26题,价值时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的,必须根据估价目的来确定。
+ V, c1 \0 c/ x1 \T、对
F、错
# c) i7 m$ A+ P正确资料:T

  T+ e3 |- y; G. ]: W5 J: s6 G
1 a  r/ B  O( |3 q; V, _& x第27题,社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
# v5 s$ C+ A* tT、对
F、错
; W, R$ x* a) t7 F2 C正确资料:F

% L  W0 z% w) p5 G
第28题,价值类型从本质上讲是由估价目的决定的（）
A、错误
" o- h% Q. j) t0 gB、正确
9 A% r8 Q/ H8 O- C+ k( |( _正确资料:

" v7 u# I# o6 v
第29题,在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（）
A、错误
0 [7 z4 |+ q3 |4 sB、正确
+ J1 s: {. E: W& c/ S1 g正确资料:

) X: M0 Y) l- T9 c
第30题,在实际估价中判定一宗房地产是收益性还是非收益性房地产,主要看其目前是否正在直接产生经济收益。
0 X+ J; {3 B: V5 _T、对
F、错
9 D! m# A$ P, Q4 C/ }正确资料:F


第31题,房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。
T、对
F、错
8 q! K+ X, I) N正确资料:F
' {6 A) c2 g( @: U6 T6 d2 ?& L

第32题,对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）
  F6 K. ]  n0 u$ u  _% w) H" hA、错误
* r; U1 y: Z1 [* R5 i7 M& jB、正确
; m! b0 F0 D& `4 C正确资料:
: s2 }7 ]6 {  E; P. K

第33题,搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。（）
A、错误
B、正确
正确资料:
. \% e0 ?( @5 \, t0 w" ]

第34题,某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
A、错误
$ k  U" {5 B  v; zB、正确
正确资料:


第35题,均衡原理是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
T、对
+ v4 ]; P* ]/ G4 [F、错
2 b6 X; Y8 s+ l2 A# p正确资料:F
- G% o. P7 D4 d
- L6 m- r  |8 E( C2 ?% \, Y
第36题,简述直接资本化法的优缺点。
% u- s5 ~9 D  \  G8 p正确资料:


1 I; {3 u4 |+ d6 }! L* V第37题,简要说明决定房地产供给量的因素主要有哪些。
; x: t+ ?* f) {3 `% V  w正确资料:

: n3 _2 h( U8 l* j! j3 u
: w# v, l+ a0 i+ n3 W第38题,简述房地产估价的特点。
. D& I; I8 f! D+ D9 ^, d正确资料:
- w$ p! O* O6 O9 i1 ~  F: \, t

第39题,建筑物剩余经济寿命
( S$ F/ k( Q" N6 k* d正确资料:

7 e& d6 F. b7 k. [
+ |$ g* v9 `$ h# C4 s7 i第40题,外部折旧
正确资料:

/ d: U9 S, B. g2 s( q$ B% O
8 K* Z' D9 @; V+ b/ V第41题,市场价值
3 b# Y9 x+ O3 Y; c. U) x正确资料:
3 u' r/ ^( _5 @) M# O
; r! V6 J) e. g. r8 w' z

, g3 j$ r$ f4 X2 H) E; d


6 p+ I1 y- O- \; E  i9 K7 J
- q, K2 G7 t0 F7 J& h! `
0 m2 N. v$ t2 D6 A% C
7 E% B/ A) ]# ^
+ o% n: B" P0 J4 k! H$ p

( t9 B- \- R+ u' n

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