[南开大学（本部）]《房地产估价》19秋期末考核(资料参考）

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【奥鹏】-[南开大学（本部）]《房地产估价》19秋期末考核
试卷总分:100    得分:100
* u5 {" M1 b. N8 ?! Z, Q8 ?第1题,由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
! Y: U, O8 P) T9 p2 a" H7 |9 N- qA、不可移动性
( T4 Z3 G. c5 C, s( Y! K5 o4 KB、用途多样
- {( k: C- ?& S/ b& I# pC、相互影响
9 p" i$ H& ~! |' }5 m1 _0 yD、易受限制
正确资料:
2 R2 E# Y) G  Y

第2题,在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A、一种或一种以上
B、两种或两种以上
) L( j" w+ W) f5 r! }C、三种或三种以上
: F; o% G0 n: [" E/ dD、四种或四种以上
正确资料:


5 {7 `! |, \, T- {  b第3题,某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。
, s+ g8 u# c# \/ u; x; ]6 `A、600
B、625
' R0 {. ]& u1 @" |C、650
D、675
正确资料:

4 f, x+ r! x0 }* ~
# ~1 T% U7 J$ O" t$ i$ t4 n第4题,某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
A、58.21
B、57.62
9 i1 ?0 Q5 v$ e. P& h- ^( t9 lC、58.79
6 d( o5 c8 @, U- ?, a3 g# oD、57.21
正确资料:

4 E' f8 d" G2 |7 |0 u  n
第5题,通常情况下重置价格比重建价格()。
. G4 ~% ?( l0 b0 j$ H$ |1 FA、低
B、相等
C、高
D、无法判断
: E. a/ u" o2 j; L# a9 N正确资料:

: s8 b. F; X! d( c0 k
; D" n$ j7 ]0 G3 W% f第6题,收益法适用的条件是房地产的()。
A、收益能够量化
) v  K& I$ V" IB、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
正确资料:

' ?' d/ e1 n1 g
第7题,房地产所有权包含单独所有、共有和( )三种 。
. D3 o; o9 H$ b! ~A、建筑物区分所有权
B、建筑物共同共有权
0 g: R- h0 b8 T  R; C6 S6 }, EC、建筑物按份共有权
D、私有权
正确资料:
# g  _. q  A* x5 z% t) r9 d5 X6 q

第8题,某宗房地产1997年建成使用,当时获得了70年土地使用权年限,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为()万元。
A、125
B、126.42
$ b; m, t: `8 D; K+ i  rC、123.77
! N* x- f: [' C' c0 w' Y$ F+ d/ uD、124.43
正确资料:

. v, W% ~- }7 R/ m! S
第9题,从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
4 u2 B: Q3 D$ U8 x* _  U2 j" V2 @A、标准临街宗地
0 h; l7 H: E* M. R, U$ pB、标准临街深度
C、标准临街宽度
; q/ G) l! a' Y* A2 J0 ]* gD、路线价区段
正确资料:

& Z1 E. e5 D. w* K
第10题,某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
6 X7 D) l2 e% D' f$ uA、5190
( b# M, f6 H" ~# a! j* UB、4700
C、5300
6 l8 v' `3 N% ^5 kD、4790
正确资料:

4 x5 O& x- ^0 l2 Y  i5 M( ]0 m+ Y
, j' h( b+ o; |# e1 x5 k# ?9 X第11题,房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A、不可移动
B、供给有限
& J" T2 S4 P! ]/ U' A3 A. ]C、价值量大
D、用途多样
% \6 }+ ^1 F+ @6 Z, s3 c正确资料:

* l- i0 q! l& Y/ h6 n% o4 P
8 Y$ a  T+ @; p& V* x) _3 ?6 ^第12题,某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
7 F0 B4 W+ A& y* N. u& C- IA、5190
B、4700
C、5300
7 ~# R2 V8 _% q1 k4 x* iD、4790
" C* @+ w8 o) ?+ I7 k, g( {正确资料:

# U( E# S* q* V" v8 r7 }* k
& m# L0 E% h9 A, o) a2 V/ Q; D! h第13题,从理论上讲,()是街道对地价影响的转折点。
A、标准临街宗地
7 g+ O  L& d3 N) M6 ?9 i* sB、标准临街深度
C、标准临街宽度
2 r! A& ]# m! u# FD、路线价区段
2 p+ e, A5 o4 r7 v+ Z& J0 ]8 G- b正确资料:
' i4 D% l0 j6 f3 t- s" J- C

. @' N1 g3 W+ I' ?  J第14题,某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A、4367
B、4617
C、4446
4 L0 ?4 _" U& A$ u7 L5 uD、4161
% p: b" c2 L/ C/ G* s# {5 |正确资料:

( K  \7 c6 o; U# }
3 Y# y( k0 b  S3 n) i7 z9 A第15题,某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积90m2,使用面积为80m2,每平方米建筑面积的价格为5000元,则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。
A、4000
B、5556
" o- k% [' @% q5 z3 KC、5625
D、6250
. q3 K. `5 g4 @5 ?正确资料:
% j3 y4 F1 Q+ G3 c- k
" V; m/ i6 E  H
第16题,某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。
% e& Y  l  u5 M. g7 R2 d# IA、4367
B、4617
C、4446
( Y/ G. y% X! q2 t) y: h, q- OD、4161
( {1 \8 O8 l3 s3 X5 l正确资料:
& p0 N  P( p/ G, F9 N. S! M

+ d$ s' }  E- S  i第17题,估价时点是由（）决定的
$ w5 p' S" S; q! Q- `( o- V" E; c2 \6 xA、估价目的
B、估价师
& @9 Z3 o% U' F2 EC、委托人
& f" Q8 `* e7 {* Z9 S, x4 v3 {D、估价机构
' n8 }0 B3 h; |! e! a% j; |8 O正确资料:

$ c/ F: N# m) w6 L) ?* e% T& Q3 R
第18题,某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
* A% q! P' O, X! j4 iA、20
B、30
C、40
D、50
& F. ?6 u$ {9 v' ?8 M4 i& f正确资料:
1 G8 ^6 R) C4 F2 j( k8 v

第19题,"五通一平"一般是指某区域或某地块具备了道路、(  )等设施或条件以及场地平整。
) k1 T6 m$ g9 e( ~) R0 W& LA、供水、排水、电力、电信
) T1 c9 E1 M$ ^0 \& h% ?/ q3 d, TB、给水、排水、燃气、热力
C、排水、电力、通信、燃气
D、排水、电力、通信、热力
正确资料:
8 O) D( _" V9 H

* K% i" k& c+ I  O/ R- b0 T# O第20题,房地产权利的种类中，属于债权的是（）
2 T( @! F1 c( A; y: uA、地役权
+ I+ k7 C" ?4 D# ~" IB、建设用地使用权
C、抵押权
4 [8 a* @1 T+ M. Y5 jD、租赁权
1 O3 e: |$ h, p) @* \+ J2 L正确资料:

) N: `8 P7 {! p6 F  ~6 L5 V
第21题,假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
* q- c- P% o: `/ Y: i/ [A、在建工程
B、待开发的土地
C、可装饰装修改造的房屋
D、可改变用途的旧房
& r+ S% \, Z: ?% `正确资料:,B,C,D


4 b3 M8 p5 F8 l$ F, ^第22题,在房地产实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时,交易才可能成功。
A、高于
4 W% h2 t# A% }" xB、等于
! j+ m7 O1 }7 l& l. F% LC、低于
D、高于或等于
正确资料:,B,D


第23题,根据引起建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为()。
) \/ c% j  B% j+ U% A# I) y" QA、物质折旧
B、功能折旧
4 ~5 m# L3 V  E. f3 {/ p, |C、自然折旧
D、外部折旧
# Z1 `% }' K% g, N% B4 `正确资料:,B,D

: p+ `2 M& N9 Q1 d6 j8 ]  _
第24题,下列属于不应承接估价业务的情形是()
+ y& |4 J2 M. KA、超出本机构的业务范围
B、与本机构有利害关系
8 q6 e/ g. Q* S  `# C! RC、本机构专业能力不能胜任
D、估价业务有很大风险
正确资料:,B,C,D
; y% e7 d$ f, t! F2 M

  E$ i2 G* f% u! T第25题,最高最佳利用具体包括()几个方面。
; E8 q  T9 O; G! lA、最佳规模
) z8 q$ u8 [4 c) @$ e3 ^3 sB、最佳环境
C、最佳用途
D、最佳档次
正确资料:,C,D

9 z/ V4 [( {2 b  _- B
第26题,价值时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的,必须根据估价目的来确定。
T、对
F、错
% j/ H( A% L; Y: A9 K正确资料:T


7 ~  Y; T8 R) G) S% E% |第27题,社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
T、对
1 m5 h+ k7 z' b! o) cF、错
: x. K: n3 \# p0 D8 Y5 o正确资料:F
8 F2 b" d0 B$ o
& x& w3 F, n( ^+ q3 O5 P
第28题,价值类型从本质上讲是由估价目的决定的（）
A、错误
' @4 ]: x8 b" P$ FB、正确
5 H. _  ?$ j2 K" |, }正确资料:


- _  ~& b2 J7 k/ _4 _+ L第29题,在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（）
9 `% B/ g# w4 @* }A、错误
( h9 B7 D( e% a' e- ^B、正确
正确资料:

! U5 Z- z6 a" a0 e
* i1 S9 {; \% k0 s' L  T0 H第30题,在实际估价中判定一宗房地产是收益性还是非收益性房地产,主要看其目前是否正在直接产生经济收益。
T、对
F、错
1 X9 m' U  m3 u! W( @; Y9 `2 G正确资料:F

$ q$ w% Q" T6 U; Z
2 ^7 {  b+ C1 v: V  j第31题,房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。
T、对
' B" q7 E6 p0 |$ W0 V# B6 }F、错
3 g" ^  J$ h% P7 T正确资料:F
: D7 g* d; G' ^$ F
4 F2 H3 m$ W5 H. r3 W7 e8 ~' c/ c7 E
/ @3 a6 h6 S, x) w第32题,对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）
A、错误
B、正确
正确资料:
5 g% q1 r, k0 W1 z

第33题,搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。（）
A、错误
B、正确
正确资料:

) {1 n/ N' d) A" R+ q, X) H" U
1 w# E- f9 o6 J3 g7 i. M% h3 {$ S第34题,某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
A、错误
* T# J& {( W: IB、正确
正确资料:


# _, I3 [: ^5 o1 I) u7 a9 g/ U第35题,均衡原理是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
) g0 N' \, x' V# W* N. BT、对
& W! G6 I) G: w! f$ @2 nF、错
# H8 G* j7 H: \正确资料:F


# e0 \1 c# d) ?2 q: M第36题,简述直接资本化法的优缺点。
' F# K8 u' k. \& n& I. R; N正确资料:


5 B2 T& F8 Y6 o. e& d第37题,简要说明决定房地产供给量的因素主要有哪些。
9 [( V; w& J$ |" L1 Z0 y正确资料:

7 k. k6 N) ^( C
第38题,简述房地产估价的特点。
- j7 r0 m8 q: Y/ Q5 ]/ t/ t正确资料:

! ^: O9 Q# y. T% k
第39题,建筑物剩余经济寿命
* m/ |  T4 i( `% H8 G正确资料:


4 g; ?$ f' Z- i! C, A2 R& C第40题,外部折旧
: K& G( S% |+ z5 \3 W3 M正确资料:


第41题,市场价值
正确资料:
# e* o# ~' _; \- {, P- \

/ U+ L8 Z( j  F1 `9 [6 f6 F

9 |$ s  v) }6 R* Q) [: o/ e

, x+ ^- [$ E4 V: e: ?



2 y, i% Y  |( ^1 h

6 A2 n2 J+ p4 r6 l' ?. P4 ]
, Q) y9 v; O2 L2 Q0 U9 K8 ?6 S: `5 J6 j
* E7 ^+ A# A2 p" a& y9 n5 d$ v  U1 v

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