13秋北京大学 房地产经济 作业辅导资料

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作业ID：  63448
  
   
   
   


   
  
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1.
作业总体要求：


1、要求独立完成，严禁抄袭。非独立完成，扣分。独立完成作业，可以适当加分。


2、题目的要点，需要展开说明，若没有展开说明，扣分。


3、本作业大部分都可以从教材找到资料，希望你们充分发挥自己的能动性。


4、建议不要过于集中写作业，而应该一边学一边写。


5、作业要求和考试要求一致，期末考卷评分也是按照1－3规则，所以希望大家好好把握作业的风格和答题方法。




1. （教材前言，课件第一讲）房地产


  


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2.
2．（教材第一章，课件第二讲）经济适用房




  


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3.
3．（教材第一章，课件第二讲）廉租住房




  


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4.
4. （教材第一章，课件第二讲）住房公积金




  


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5.
5.（教材第二章，课件第三讲）土地使用权出让


  


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6.
6.（教材第三章，课件第四讲）房地产投资


  


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7.
7．（教材第五章，课件第六讲，）工程建设合同


  


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8.
8．（教材第九章，课件第十讲）房地产泡沫


  


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9.
9．（教材第十章，课件第十一讲）物业管理合同


  


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10.
10．（教材第十章，课件第十一讲）业主公约




  


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11.
1．（教材第一章，课件第二讲）为什么要实行住宅商品化，住宅商品化包括什么内容？


  


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12.
2．（教材第二章，课件第三讲）我国国有土地使用权出让的方式。




  


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13.
3.（教材第三章，课件第四讲）简单区分房地产投资与房地产投机




  


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14.


4．（教材第四章，课件第五讲）我国房地产企业融资渠道存在的问题及原因分析。


  


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15.
5．（教材第五章，课件第六讲）房地产开发可行性研究报告的内容应该包括哪些方面？


  


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16.
6．（教材第六章，课件第七讲）影响商品房价格的因素有哪些，你对我国当前的房价走势如何判断？


  


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17.
7．（教材第八章，课件第九讲）房地产泡沫对国民经济的负面效应。


答：
房地产泡沫的负面效应包括：1、资源配置效应，扭曲经济体的资源配置状态；2、收入分配效应，资本性收入的“马太效应”更加明显；3、风险效应，即加剧了经济体运行中的系统风险；4、抑制社会消费。  


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18.
8．（教材第九章，课件第十讲）简述房地产价值评估中收益还原法和成本估价法的原理。


答：
收益还原法的基本原理是，某宗房地产的价值应该等于一定数量的货币，该笔货币资金存入银行每年的利息收入与房地产每年所带来的纯收益相等。受益还原法的理论依据是房地产价格形成中的预期收益原理。显然，收益还原法只适用于收益性的房地产的价格评估。 成本估价法是以生产某一房地产所耗费的各项费用和应缴税金以及一定的利润为依据，来确定房地产价格的方法。成本估价法的思想完全不同于受益还原法。受益还原法的原理是效用价值理论，即房地产的效用是能够产生纯收益。所以他的价值就通过效用的大小即纯收益的大小来衡量。而成本法则是生产费用价值理论的体现。 成本法的局限在于对房地产的生产费用范围和种类必须准确把握。对使用年限已经很长的房屋就难以准确折旧。另外，它也不适合对单独的土地价格的评估。  


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19.
9．（教材第八章，课件第九讲）房地产泡沫对国民经济的正面与负面效应。


答：
房地产泡沫的正面效应包括：1、正反馈效应，房产价格与消费者预期交互增加；2、托宾Q效应，房地产价格上升，企业拥有的财产价值随之上升，导致企业市场价值上升，Q值变大，市场价值高于重置成本，企业就会增加投资，促进经济增长。 房地产泡沫的负面效应包括：1、资源配置效应，扭曲经济体的资源配置状态；2、收入分配效应，资本性收入的“马太效应”更加明显；3、风险效应，即加剧了经济体运行中的系统风险；4、抑制社会消费。  


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20.
1.（教材第六章，课件第七讲）对以下两个房地产项目

年份
年纯收益(万元)
现值指数(r=10%)

房地产A
房地产B

1
300
900
0.9091

2
500
800
0.8264

3
700
500
0.7513

4
1000
200
0.6830


请问:

（1）两处房地产的平均年收益各为多少？

（2）利用收益还原法计算,各自的评估价值为多少,哪处房地产的价值更高？

（3）以第4年为例，解释其现值指数是如何计算出来的。


答：
（1）房地产A的平均年收益为(300+500+700+1000)/4=625 房地产B的平均年收益为(900+800+500+200)/4=600
（2）房地产A的价值为: 300×0.9091+500×0.8264+700×0.7513+1000×0.6830= 1894.84万元 房地产B的价值为: 900×0.9091+800×0.8264+500×0.7513+200×0.6830=1991.56万元 房地产B的价值更高
（3）1/（1+r）4=1/（1+10%）4=0.6830  


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21.
2.（教材第三章，课件第四讲）已知某房地产项目的投资收益率如下图所示，请计算其风险度量值。

宏观经济状况
发生概率
投资收益率

复苏
0.4
30%.

繁荣
0.2
60%

衰退
0.3
-20%

萧条
0.1
-30%



答：
1、预期报酬率=0.4×30%+0.2×60%+0.3×（-20%）+0.1×（-30%）=15%
2、方差=(30%-15%)2×0.4+（60%-15%)2×0.2+（-20%-15%)2×0.3+（-30%-15%)2×0.1=0.1065
3、标准差=根号0.1065=32.63%
4、变化系数=标准差/预期报酬率=32.63%/15%=2.18  


                                                      


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