西南大学1812【编号】：房地产估价【0436】大作业（资料）

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西南大学网络与继续教育学院课程考试试题卷
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类别：网教      专业：房地产经营与估价     2018年12月
. u* Y' i+ p2 ]% b8 b课程名称【编号】：房地产估价【0436】            A卷
" |, K  F' w; \- Z+ h( Z大作业                                     满分：100分
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以下题目每题50分，选择其中2个题目作答（至少选做1道计算题），答题时需标明题目序号，问答题必须详细阐述，计算题必须有计算过程并列出公式。
一、收益法适用的估价对象和操作步骤 （50分）
2 X% X% v  {  Z& a0 f! w7 Y* c二、成本法适用的估价对象和操作步骤 （50分）
  I) ?: ^9 W( z3 h三、如何描述房地产实物状况 （50分）
四、建筑物折旧的原因 （50分）
  S& R) m7 e0 i. z0 I  ], A8 _8 N五、现需要评估一宗熟地于2016年9月的价格。该宗土地的面积为4500平方米，土地剩余使用年限为55年，容积率为2，适宜建造商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米1800元，试用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地在2016年9月的总价、单价和楼面地价。（折现率为10%） （50分）
5 b6 H+ ^2 X# u$ e8 q六、某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于2000年10月1日，土地使用权年限为2005年10月1目～2045年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下： （50分）
1、门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
2、该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
( W0 ~0 X7 y% S1 }3、由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
; [  t1 M' ~8 L) g! G& D6 w6 H5 w! C. i4、该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。
* \, N. g- _0 {! C% E5、假设除空调以外，残值率均为零。
% ?  z, f! V( n# T) e试求该写字楼于2015年10月1日的折旧总额和现值。
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