南开19秋学期《房地产估价》在线作业(100分）

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【奥鹏】[南开大学]19秋学期（1709、1803、1809、1903、1909）《房地产估价》在线作业
试卷总分:100    得分:100
第1题,从理论上讲,()是街道对地价影响的转折点。
A、标准临街宗地
B、标准临街深度
# I. o  x" l4 c# _( G* rC、标准临街宽度
# `* P; h: b! ?$ q, ZD、路线价区段
正确资料:
2 e7 z3 K# ~$ a* j# t% n

: ]) I2 f  b, @* x$ a第2题,房地产的( ),决定了房地产市场是一个地区性市场。
; Y4 }( L$ g' L8 DA、不可移动
B、独一无二
" v/ _8 Z+ z/ V; G3 g/ a$ Q8 l* OC、供给有限
6 v1 c# v, w9 L) H# Y, V* h8 n( v2 JD、流动性差
8 H; ~( n/ n$ \. C& f* t正确资料:
, a6 @4 a1 D8 k' t$ m

  z, N$ }+ r  r5 `第3题,房地产是指土地以及建筑物和其它相关定着物,是( )的结合体
0 Y3 Q% M) |8 \& P, AA、实体、权益、区位
B、实物、权益、区位
" {- U! w' d5 j7 m8 iC、实物、权益、位置
D、实物、权益、位置
正确资料:
( t4 o$ r+ Q1 X. `+ p8 U
9 @& M% `) ]' r5 L# A. Y
第4题,甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买( )。
A、甲
B、乙
8 s0 B" L) t: [* Z$ P4 zC、甲、乙一样
- A1 G; P  q3 U2 ^; @. tD、无法判断
7 K& s# G3 J: J6 h* C6 {' l+ a正确资料:

! F* P% J1 J1 T( j- |) |* F* T; Z: E
  Z4 q! |6 e- u* f) {3 h; R: \第5题,甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
% ?* j7 Q# y, b: aA、甲
5 N2 i; G; U- m- r: [" z2 DB、乙
8 ^8 O4 E2 _1 M" CC、甲、乙一样
D、无法判断
2 _0 ^( v* l" I) \8 b+ u正确资料:
# i7 Y/ n4 v, i  X2 c
. C  ^) o9 Y9 t. a9 o& W% b
, |& I& L2 J# U; h' ?9 E第6题,某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为()。
A、2007年3月15日
5 Z' S: H1 C8 T. ^) J7 ~B、2006年8月20日
C、签定估价委托合同之日
D、估价人员与委托人商定的日期
) X* x! [( [0 r! `$ L正确资料:
) d: B  Q' Z0 a% U8 W8 x; k, s- b
; b1 X9 j$ E# O# \# W
- M( ]- g  }3 D" i& i7 h/ k第7题,某房地产总价180万元,分两期支付,首期付款60万元,余款在半年后一次付清,年利率6%,该房地产的实际价格为()万元
) o& f) f: i/ D8 AA、180
B、178.4
7 {) `" [3 n0 @" ]' z9 IC、183.5
D、176.6
正确资料:
3 w. {4 t! I3 q4 d2 S
) H+ j' y3 n/ q$ G' b# T
3 E; d4 d* O- L$ h第8题,在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）
A、名义价格
B、实际价格
C、市场价格
D、成交价格
$ T* N! P6 Q" T8 q5 b; Y6 b$ ?# j正确资料:
0 l1 l9 `$ |1 Y! i5 w& E

第9题,运用平均增减量法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的()大致接近。
A、幅度
B、数额
C、比率
) ]0 L2 L% y+ A4 W* o( Z$ @D、指数
5 @. ?0 P) I+ T2 O+ V6 X  Z正确资料:


第10题,某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。
+ p! O" W/ r) n% V6 T: S" F) u- }A、125
) W3 e# S, G8 X) \) ~B、126.42
2 L1 Z9 W9 I# q2 N9 d  w: TC、123.77
D、124.43
8 A) K8 ]. @- V! D4 M正确资料:
% _1 L( G. E6 G" \; ^8 u, A

: P/ x; U6 `/ ?8 d) M第11题,某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A、4367
! w( C. G- t$ H/ a0 I/ u4 [B、4617
C、4446
6 u7 _7 @2 N' a; P  V; a# FD、4161
3 K0 m* |" B( T2 K; e4 [: F正确资料:
4 t' {7 J  A, P( m: K& E

. R3 e: n' h2 ]6 c& h8 Q; ~1 W4 N第12题,数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
& J. Z( ^2 w0 Z! s! x% x+ w# cA、直线趋势法
- p2 g+ X+ O8 p3 O6 }B、指数曲线趋势法
9 H6 p( Q/ a9 }8 B& g, X' w" VC、二次抛物线趋势法
D、平均增减量法
: c* \; Y: ?( ], q7 a正确资料:

/ j" [& @" i8 k) m! ~
第13题,下列影响房地产供求变化的因素中,不会引起房地产需求量增加的是()。
A、消费者的收入水平增加
B、该种房地产的价格水平下降
/ s7 G0 b+ \2 u" G/ k0 r& z! `C、该种房地产的开发成本上升
! z# d; B8 i" H( Y- q0 u6 D/ c2 DD、消费者预期该种房地产价格上涨
正确资料:


: |; C1 X% H: l$ I; s! }第14题,合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。
A、估价人员
B、估价机构
# }( l7 `, v  h. ]. {C、估价对象
% ~( g0 E. f7 L! Y0 r. x1 N& nD、估价委托人
正确资料:


  Y/ |( g" Q3 ^6 Q7 i第15题,假设开发法的理论依据与（）相同
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、长期趋势法
! M0 q# d" |# v& D+ d正确资料:

, b9 \7 L* c* X, `3 {4 C0 [1 C
5 j4 L' C$ M/ F4 Y6 ?第16题,某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
0 ?# j# O5 B" s8 X9 b% A. X7 zA、20
- D% h& W5 p* |/ `  y6 ~& N) X# `B、30
C、40
- I0 {# E9 P' L* TD、50
5 R7 |! D) k6 a6 S7 [: y$ o正确资料:
/ W* V7 N* F; L& c+ ~
6 p) ~) n) ?7 r. @9 C
第17题,某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积90m2,使用面积为80m2,每平方米建筑面积的价格为5000元,则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。
A、4000
B、5556
C、5625
D、6250
正确资料:
( j2 d, R, v0 z3 [

第18题,如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
9 ?- \: c) a3 S7 `, [- L( e; S' qA、保持现状前提
: d: n2 N* _7 H* n7 HB、装修改造前提
' E6 [8 U8 [  i$ q0 sC、转换用途前提
: s/ j$ F6 Q& hD、重新利用前提
* n0 ?# l! U- b! c( ]+ U' M正确资料:

, \) ^/ J$ r. L& X$ e# d
! ^, o8 |- X0 x% t3 n  a& F4 p第19题,价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价,多出现在()中。
A、保险理赔案件中
B、期房估价
C、拆迁估价
5 [1 q1 K8 d& G% D1 {* ]% FD、房地产纠纷案件中
5 T6 R. y4 _+ t' }6 L正确资料:


3 g- C1 Y/ E/ G第20题,路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价
. p" e# m5 R' V6 z# v; X/ tA、居住
5 `, Z# n  A* PB、商业
C、娱乐
D、工业
正确资料:
* G" q1 i" G# M- F
  f, k3 R, ^4 i+ F
第21题,某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元/m2
A、2934
B、2970
' L" S5 ^. H6 \( DC、3300
D、3630
( P$ w* \/ A4 y7 u" ]- R3 ~正确资料:
- q* }: z5 Y* P3 @+ }4 ~6 ?
% K' B4 h# l# M/ ~4 p
第22题,假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的()的“倒算法”。
4 H# E7 y6 y& IA、比较法
' u9 M, L0 B. h/ B7 DB、成本法
C、收益法
; K+ }' t4 u* ?8 Y# _0 cD、长期趋势法
5 z& F" b6 |6 W正确资料:
* \6 s2 Z- K* ^

第23题,下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是()。
& R5 I* z2 l0 W* m/ MA、建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄
; g1 h  K: k/ b- {% t2 M0 U  TB、建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄
" C9 W& |% h  f6 }" B; ~. e% D  X* \8 eC、建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等
D、建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄
正确资料:
1 w$ S5 H% z9 H. W

# O5 f9 A3 `# B5 H第24题,房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
( j; k! t5 c" _A、不可移动
B、供给有限
C、价值量大
4 p8 @5 _1 j% ^+ N& c+ F1 nD、用途多样
5 `9 W1 K* S. R) B正确资料:
- h! Q: H7 ]% h3 b, \

第25题,某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。
A、266
B、264
0 G1 h( [/ V1 mC、262
  \& n4 k4 N' F- `* Q9 sD、260
正确资料:

. X( B. @) L  H! `$ w, ]1 j
第26题,某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%, 建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为()。
A、7%
% C# \! w, F( t. r( ~9 M3 w2 jB、7.20%
C、7.50%
; o/ g$ j( c  C3 h% n5 rD、7.80%
正确资料:
+ ~8 [& f- i  T5 a6 y0 [

- o* v' B# B3 z/ g第27题,某宗房地产的年净收益为8万元,购买者的自有资金为20万元,自有资金资本化率为10%,抵押贷款常数为0.08。则该房地产的价值为()万元。
+ t! V. l8 ^8 a8 l, _  ^A、70
( Q6 }" S/ O. S7 YB、73
' e7 X0 s5 M- F) }  BC、95
# ~3 }+ p; \: R9 `/ a- ~0 ?D、75
正确资料:
5 |0 C* _# A  G6 ^+ W# Q  |

第28题,任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
A、不可移动
B、独一无二
) `: a4 X8 k; N* TC、相互影响
" P2 }! [5 j& f. Y0 T0 D( F( a& jD、易受限制
$ U9 u5 Z; d' L2 ~( c/ H1 |/ }正确资料:

+ K1 M5 o; ]$ S" ^( w2 ^
第29题,某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。
; H5 `. `& ~5 }6 [/ B" G8 z( o* Y. AA、29
B、39
) ^8 ^& _' H8 D; H6 ?! D5 PC、40
; x7 w( G2 |8 ]. ]+ u  w7 RD、45
1 N& Y% [: x6 b5 u! o1 E. z正确资料:
) \' c8 t" E6 u$ ~$ M
& J. o; _6 D  ?5 x( F6 c
* z- n5 K# c. E2 z5 b) y& ]第30题,针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。
A、10.10%
5 j- M1 M+ U6 DB、7.90%
  v6 y3 X) A' l6 F8 O3 S% N( @C、8.40%
D、11.90%
正确资料:
# j4 }' P9 g9 ~) J/ ^# p' |& o' a

1 `" c& p9 ?# {7 F! R第31题,求取报酬率的方法有多种，包括（）
A、长期趋势法
B、累加法
C、市场提取法
, ?6 Y: x- r( T) WD、分部分项法
正确资料:,C


% Y  `0 O6 N2 D6 ~( T4 S第32题,建筑物实物因素包括（）
A、建筑规模
B、建筑结构
C、朝向
! x, l. v7 c( l3 kD、设施设备
1 W" u0 N% D. G" C/ ]1 l; t8 X正确资料:,B,D
3 s/ B5 Z0 `4 z5 F* C) b
! b( s' V7 r: v" m" G
第33题,房地产外部因素可再分为（）
8 o" N5 x! z8 C6 w, ?4 sA、制度政策因素
6 y4 b, a+ }- {6 `+ q6 A: g) sB、经济因素
C、社会因素
' z  l; x7 v( N4 U2 cD、权益因素
正确资料:,B,C

) h5 p8 {. x0 f* S: O
第34题,下面属于构筑物的是()。
" U" U" g; K& I  X$ BA、烟囱
% U9 q: {3 |' m$ i: e1 c8 hB、水塔
C、道路
D、商店
正确资料:,B,C
3 G: v% S* r9 A8 M, Y3 ^( h# S
4 L% P( m- P( H9 E% A
& `0 Q- E" Y, x7 d" g0 v( l) |第35题,累加法求取报酬率的公式为：报酬率等于无风险报酬率加上（）减去投资带来的优惠。
A、投资风险补偿
B、投资利润补偿
' C) d4 v8 A4 ?; iC、管理负担补偿
D、缺乏流动性补偿
正确资料:,C,D
8 |8 s! z5 D/ v4 v/ w3 c  g5 Z
) C+ n3 `2 J1 |) b+ a3 V9 N* V
第36题,下面属于构筑物的是（）
A、烟囱
. H8 T4 V0 r# |& }B、水井
C、水塔
* m( Y) x$ |8 T" o9 o! k" G: rD、屋顶
正确资料:,B,C


4 ?' u% y' Z' v+ b1 S: w第37题,引起房地产价格上升的原因主要有（）
, q& Y; ^4 E. d& KA、对房地产本身进行投资改良
B、通货膨胀
C、需求增加导致稀缺性增加
0 d0 d" L; r4 R# Z6 T. AD、外部经济
3 p; w$ K0 d1 ]/ h正确资料:,B,C,D
  ^9 e- E2 }; N) T* Q. I1 q( C

, u+ m: V) N. J7 J- i" v5 O+ k第38题,假设开发法中,按静态分析法需要计算利息的项目有()。
, {, F3 h. d3 v" c0 R1 z6 r. H, ~A、待开发房地产价值及取得税费
# B/ h3 h( R' s  x0 a# K" g; I7 OB、后续开发的建设成本
C、后续开发的管理费用
D、后续开发的销售费用
) ~. j- @4 O4 B) |2 a正确资料:,B,C,D


6 h; a4 T: f: ]第39题,需要补地价的情形主要有（）
A、土地使用者土地用途
B、土地使用权届满后续期
* o( Q1 ?- K* X5 c9 u! a. ]  IC、土地使用者抵押划拨土地使用权
D、土地使用者转让出让土地使用权
正确资料:,B,C
% u- ?2 C6 y! t$ S6 Q1 V

0 j* S4 i% ^: e1 g) d第40题,形成房地产有效需求必须具备的条件有()。
A、消费者有购买房地产的意愿
: x! \+ X' {0 U3 R5 h4 XB、城市经济高速发展
C、人口急剧增长
- P% i3 T$ G% q' H6 CD、消费者能够承受并支付得起房地产价格
8 x) h1 g( @4 \7 ^( H正确资料:,D

3 }; B& m# Q2 {. ?* O4 y
4 J& m2 `& z1 s$ `, O. _; Q第41题,房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（）
A、错误
. B8 l; j4 g, e' m! s; Y9 |9 v, bB、正确
正确资料:
" L/ `, C: A6 j6 q2 c& E, ?

第42题,路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）
. O, S& T! N5 p5 z$ IA、错误
. o$ J8 y! |3 t1 n# G# M5 {2 @: _B、正确
正确资料:


第43题,有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。（）
A、错误
+ Y, b6 E. P3 dB、正确
: K/ F4 H( P4 l正确资料:
( U7 O: W( U9 [1 H; A* D1 z

第44题,在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（）
A、错误
8 N; a) p, Z$ a6 Z' Q* |0 m% R5 J7 G# dB、正确
正确资料:
( p1 ?6 G' q2 @3 q7 x" q% d1 a

第45题,功能过剩一般是可以修复的,它包括功能过剩造成的无效成本,以及功能过剩造成的超额持有成本。
) d0 B& @; k) F  JT、对
F、错
) ?$ Y9 q* I& G: V' P正确资料:F


2 l5 m- f) q. o1 t% Y/ z$ Q( m第46题,对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。
* ?) v5 f, j) c! _6 l$ DT、对
% i+ x- ]( T) r& \4 o. m4 `F、错
正确资料:F
3 X1 I8 L1 X, ^5 T+ F2 }1 f) y

第47题,某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
1 t$ L- O/ M+ J0 DA、错误
* I$ D* p' Z% q: o0 jB、正确
( z% E* Q9 D) Q5 S# G8 g  o; i正确资料:
6 B8 s3 e5 y* Z7 v. U# \( N$ B

第48题,房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务（）
- R2 h0 _$ [9 i2 b0 {A、错误
B、正确
正确资料:


( w, J3 @& j/ k第49题,在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象（）
6 f+ |1 O, W) Z/ FA、错误
B、正确
正确资料:


第50题,预计某宗房地产未来第一年的净收益为36万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。则该宗房地产的合理经营期限为20年。
T、对
F、错
( A% n9 Q! ]2 ~1 v  Y5 t3 C9 _# p正确资料:F
; I) H( ?. ~3 O" ~  f