[南开大学（本部）]《房地产估价》19秋期末考核(资料参考）

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【奥鹏】-[南开大学（本部）]《房地产估价》19秋期末考核
2 Y& D" O) j) @' V# f6 f试卷总分:100    得分:100
第1题,由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
5 r+ [# c9 C: V- Y% Y/ [A、不可移动性
' |. s: c# C% `% n7 `B、用途多样
C、相互影响
D、易受限制
' Z3 {' m7 b6 Q* O正确资料:
* e$ y' C% C: T5 a& Q( R( ^
* Y! @' N# K% Y6 G9 u* n# s
" Z' c5 J3 e* D  p2 R, P% ?第2题,在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A、一种或一种以上
B、两种或两种以上
& E& A5 L# G" }C、三种或三种以上
D、四种或四种以上
正确资料:
3 l6 [& t: d  Y" Z

' ]- J' Q* T: i1 `第3题,某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。
* J) J; i9 O. g6 j: m; F7 v$ QA、600
B、625
. t& H5 w7 ?3 ]) N; m3 lC、650
D、675
正确资料:
! y0 j% x9 O* |
! q. P! K& v' ~9 g  E3 m; V
* x, c, u) A' x: Q3 W2 w8 v5 o  w第4题,某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
  u5 `+ }. G* ?9 }A、58.21
B、57.62
0 E. k; D+ X8 h" B' _. pC、58.79
D、57.21
! i% c) K# G1 b: m正确资料:

: T3 Z+ u, U2 C; i1 }7 v
+ q4 }, b) K# b% x3 I: a) S第5题,通常情况下重置价格比重建价格()。
A、低
B、相等
C、高
9 q3 l5 h7 `9 Z# w% R# z8 GD、无法判断
正确资料:


. D: K- {' z, W/ `第6题,收益法适用的条件是房地产的()。
A、收益能够量化
! U' _9 q- v: `3 f/ j. pB、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
5 V: `8 g  [  N& @9 J正确资料:


1 z, Z/ Y/ b( Y: i" |第7题,房地产所有权包含单独所有、共有和( )三种 。
A、建筑物区分所有权
B、建筑物共同共有权
C、建筑物按份共有权
" F9 x$ l2 e3 l7 F7 a) ND、私有权
/ p1 B% U! p' A: p( R; B& t正确资料:
2 B' n! n( T% n" e
# J0 g0 ^1 P) o* ^! p
- W! R6 J' X. Z第8题,某宗房地产1997年建成使用,当时获得了70年土地使用权年限,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为()万元。
3 d& A9 z7 X! e- pA、125
B、126.42
2 @/ V+ B& D& K2 iC、123.77
D、124.43
正确资料:
. M' R* d1 L, C( T8 K
0 S* J% c& @6 @
  O# e( E8 m& |* m+ S3 K第9题,从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A、标准临街宗地
$ \/ T2 M+ v/ e5 hB、标准临街深度
, A, f; O% D3 J- dC、标准临街宽度
D、路线价区段
正确资料:
! n' r/ s3 V. F0 Y) W5 h# I2 L% J

6 _: l" z7 j" J1 e第10题,某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A、5190
B、4700
C、5300
: Z1 B5 J5 {, `D、4790
正确资料:

2 u+ Z" l4 d$ d  H& U9 {8 ^
第11题,房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A、不可移动
B、供给有限
. O! W0 @( [/ y  G3 B5 o" v1 b* ~C、价值量大
# W- a3 a4 z+ z  l) LD、用途多样
正确资料:

" Q4 ^3 G; z, J7 g3 X6 U6 a( R1 H4 u
6 @8 p7 q4 E# U  ~7 G第12题,某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A、5190
B、4700
; \3 l: n/ J" @2 JC、5300
D、4790
正确资料:
5 K. ]2 z/ Y2 ?+ f* H
1 t7 r4 @+ S& G1 K3 B$ ~
第13题,从理论上讲,()是街道对地价影响的转折点。
A、标准临街宗地
B、标准临街深度
C、标准临街宽度
D、路线价区段
正确资料:
0 S( W7 N0 J2 ?  s4 M) O) b

第14题,某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A、4367
7 M  M& n' i: j5 rB、4617
C、4446
8 k2 l! O# g4 b) z& @D、4161
正确资料:
  t" M0 U2 C% h+ S- k" |0 C. }& U
. W6 @9 D' k' \' O% O6 i& {
第15题,某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积90m2,使用面积为80m2,每平方米建筑面积的价格为5000元,则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。
A、4000
B、5556
C、5625
D、6250
4 F' q' o& _/ N9 ]+ X正确资料:
& ~8 ?9 Z/ g1 c; f0 v9 Q0 v* q
$ Z9 @& K4 i# m. O, t5 e
第16题,某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。
A、4367
B、4617
( \3 X1 L5 S7 B' V! z+ tC、4446
D、4161
正确资料:
8 Z! T; X% I+ M+ u; }

第17题,估价时点是由（）决定的
$ U& @  d' D# c. L( t6 Q0 ]A、估价目的
& q5 t1 p2 _; sB、估价师
C、委托人
D、估价机构
! o# }1 j% L) W  x正确资料:


第18题,某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
3 B: P% P3 p0 V+ C- f+ QA、20
B、30
C、40
D、50
正确资料:

  U. H6 p& e& n) Y
* M/ h0 g% s8 b; r& q0 M, k第19题,"五通一平"一般是指某区域或某地块具备了道路、(  )等设施或条件以及场地平整。
A、供水、排水、电力、电信
) e7 X. J- G0 S+ w( E8 dB、给水、排水、燃气、热力
C、排水、电力、通信、燃气
D、排水、电力、通信、热力
正确资料:


" k3 c( e: \  B" c/ ~- ]第20题,房地产权利的种类中，属于债权的是（）
: _3 `& g8 ~4 S/ R! u! FA、地役权
2 a) C/ r. C" |5 d) X5 f( R5 p# DB、建设用地使用权
( x8 {7 W1 Q1 U9 K9 I# i% X8 t' yC、抵押权
( K/ M2 n5 u5 J* DD、租赁权
, r4 M9 W3 w# P! H5 f$ q8 O( T正确资料:
9 d  H1 e" |$ [" S: r$ P
: G% a5 [8 p: v2 t" U) H
第21题,假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
2 v- k5 J( f  FA、在建工程
B、待开发的土地
4 P: e1 Y/ s, I# hC、可装饰装修改造的房屋
8 [3 W5 B3 \9 H7 Y9 eD、可改变用途的旧房
2 p3 L; k9 F9 _) G+ c) Y5 ?  u7 E5 C+ ^正确资料:,B,C,D

' ^% ?* o' s/ c
第22题,在房地产实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时,交易才可能成功。
9 ]( J* e9 {9 oA、高于
3 I5 \$ ?- T- e; V* Y6 RB、等于
4 j7 g0 |6 a' [6 v9 L7 P8 a8 L5 HC、低于
D、高于或等于
正确资料:,B,D


第23题,根据引起建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为()。
" D/ Y' i- ^; h2 H) d; x% J; KA、物质折旧
B、功能折旧
, m1 Z! z# @; s/ V, ^C、自然折旧
7 Y1 t9 P% }0 h: F) f# J" ]/ ?D、外部折旧
: Y: u9 v1 j( a: @, L正确资料:,B,D


8 S# A1 b  F9 z# n9 T7 _9 x第24题,下列属于不应承接估价业务的情形是()
( l+ e7 K( K7 W9 b; HA、超出本机构的业务范围
7 Q3 j. x$ f' I* ^: _1 sB、与本机构有利害关系
C、本机构专业能力不能胜任
  v! {8 z2 S+ y0 U- n- N( o8 fD、估价业务有很大风险
正确资料:,B,C,D


第25题,最高最佳利用具体包括()几个方面。
A、最佳规模
B、最佳环境
C、最佳用途
6 a  m& @" B8 |$ M7 oD、最佳档次
) u4 g4 n- k; ]1 o# u正确资料:,C,D

+ g" A/ t$ Q; a3 M% K5 m
  x& t$ v9 B( \$ x$ D) p第26题,价值时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的,必须根据估价目的来确定。
, [( u& e7 o  r: t) @T、对
# G# A4 H- V9 i2 K2 JF、错
  m0 M. N: G) [6 R% i: _& b正确资料:T
1 D/ t) s0 P# N5 |; Z+ u
% K0 {7 [/ E1 g7 p/ y
, b) C( a) b5 N) C; I* p' m第27题,社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
T、对
F、错
正确资料:F
/ J  ^: T5 B- g3 k6 @
, H& y3 J4 A' [/ _( v9 i' L
. p- x! C: w- a( {第28题,价值类型从本质上讲是由估价目的决定的（）
A、错误
B、正确
正确资料:

# u5 A5 k5 F. L
第29题,在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（）
/ Y+ S+ p, ^1 C" U% K5 G* A: P% `A、错误
) Q4 e& N* K& @" f  aB、正确
: b/ U* ]7 _4 d7 e( d8 i7 m2 X正确资料:

/ g5 |, g, `7 d2 W- O7 j! L
8 [, T' Q( e2 I7 S第30题,在实际估价中判定一宗房地产是收益性还是非收益性房地产,主要看其目前是否正在直接产生经济收益。
/ j3 q2 m( g7 Q3 H. H7 j+ vT、对
F、错
2 J3 F2 A* O& R' R' l) E/ T正确资料:F


, t: t, N# U: v7 @6 y1 B( H" Q. a第31题,房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。
T、对
! d! W4 ~/ }" |% U" Z  b' SF、错
0 y/ P: ?0 C3 Z' v正确资料:F
$ e  G, [2 r) r
0 W7 Q: S. _8 n5 w
2 L# ^% g: k5 s& _9 Z* z8 T第32题,对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）
A、错误
/ Z3 O' v2 r/ a1 Q2 M5 fB、正确
正确资料:

/ d, ^1 d* F! P; q+ u  y
第33题,搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。（）
A、错误
B、正确
正确资料:
7 _6 S: ~7 T- ]; C

, X8 I3 Y+ z  l" }( J2 _, |+ d  W第34题,某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
  t; m5 s) A- o/ T9 CA、错误
) [" m# a4 C" L2 X$ Y3 {- Y$ B! lB、正确
正确资料:


" Y0 S# p3 a5 I( B3 _第35题,均衡原理是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
T、对
F、错
: A  O# a0 e6 h5 i0 X正确资料:F
4 H5 R# t8 ]3 f6 d; H; ~  K% f

& B. C. a& B. U+ c& N0 {& }第36题,简述直接资本化法的优缺点。
) z" u: J! Z* t5 i% e3 Z/ Z正确资料:
' U) p% q3 Q% n

9 q7 u' F. A4 n! _4 J第37题,简要说明决定房地产供给量的因素主要有哪些。
正确资料:
; m+ E* D2 t: }, Z# f7 O( Y
; H8 \. c& x6 O
6 a9 {1 c( c7 Z! B* y第38题,简述房地产估价的特点。
正确资料:


第39题,建筑物剩余经济寿命
正确资料:

# Z8 `1 p+ D) \, @- |
第40题,外部折旧
正确资料:
  k8 j1 ~6 o' g! H7 N+ b

* Y& F" K* q6 [* K第41题,市场价值
0 T7 R  W( G: C" W3 N: Z% ]正确资料:
5 \$ g! P: |5 r
, O7 c% h  v$ t$ }' I( E

/ s, V) ~- |0 ~  l7 c+ r

6 h! N4 F& p2 R  k% C
  g! \0 |+ q3 P/ Y0 I

6 ?. L  Y  A: o, [

- A5 p  a+ J$ P


9 g$ }  P; \/ x3 s4 t9 J  n1 q
9 o2 K* `* b) A, D+ m- M' o$ X

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