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《房地产估价》20春期末考核-000018 g1 W% \5 d3 ?/ ] n* D
试卷总分:100 得分:70+ m) {! |' e1 g, X+ m8 _: G# n
一、单选题 (共 20 道试题,共 40 分)
1 q* w/ J) n' J1.路线价法实质上是一种(),是其的派生方法。1 O9 G1 l( B& ]. F3 n% W! R
A.比较法5 N3 v: U- F+ S4 S& f' ^) ?6 ]6 D, ^
B.成本法
_: n8 U/ B1 nC.收益法4 h! u2 V# Z" T. L4 I! Z
D.假设开发法# J8 b V) v9 ~1 B9 j
正确资料:
% a+ f! a; K2 x' b) f# F1 R2 U" P' U5 n( g. [; A7 [* A
2.预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。
3 ~' Y' r: v+ \; f& Y! h3 ]; @% ZA.2201 l& |0 Y% Q, B
B.340; K2 r' o( q3 V9 Y, o& }
C.400
, z$ D- s+ P0 m; BD.500
4 |# N# b8 G C& @. o6 i+ d正确资料:
: c5 Q: D% g! O; z) |: ? a
" W M: M M8 j3.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的
1 v- a# X" m# y4 Q8 f! zA.估价机构
+ T j. @" b+ L! mB.估价人员' h# W" X$ B/ R0 ~$ p. X# t
C.估价对象
" M/ v1 q) O3 ^: @5 rD.估价方法' L& W3 K+ T* l) h0 J
正确资料:$ e; h: {9 F$ t" w0 y# S
5 `1 r* O! Y! T1 Z$ R& R% Z4.某宗房地产2014年3月的价格为7200元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2014年3月至9月的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上个月为基础)。该宗房地产2014年9月的价格为()元/m2。8 ]" t0 M6 S+ F
A.84855 H0 K7 s2 e% h7 j
B.8536& ]- D$ b3 c0 ~! a( o4 K4 j# d
C.10038
5 ~4 O$ N: M u4 D9 Z: Y9 n& `D.10098
. @. e; L1 z1 F1 Q- {1 }正确资料:5 e$ ?- @6 g k8 P
/ j- a: Z: t1 O5 y3 l
5.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
" g+ o5 l7 t+ N" V1 l0 n' nA.保持现状前提& s+ S3 J" `; q9 H0 k6 |
B.装修改造前提; m7 t% t1 `# Y( p/ D& T- a* X+ M7 t
C.转换用途前提
0 ^; \! g0 Q5 t' \$ |D.重新利用前提 \+ T' C+ l u# P' A5 [
正确资料:
& D. } L( j8 \8 Q" L% @* V/ E$ U1 {% u" E
6.针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。( G$ I$ | u3 \$ C8 v# f# S
A.10.10%9 {1 |; I5 A1 K+ O0 o
B.7.90%2 g; U7 N0 }3 f+ A( j: v* x9 Q. m
C.8.40%
4 ^' W0 a7 G0 iD.11.90%
+ P5 E- N1 W; O正确资料:3 I; U1 K4 T+ K
$ l- |# b2 M2 I. V4 H$ b
7.收益法适用的条件是房地产的（）
# U8 v0 @# i: v/ cA.收益能够量化
6 r3 S5 z/ u! ?* NB.风险能够量化! J# D1 O/ E9 s
C.收益或风险其一可以量化
: v! Z5 f0 J: Y1 @% l: W, K9 U* p$ QD.收益和风险均能量化
4 l% N3 f# q1 P/ E5 }: Z正确资料:
- z0 L0 c K9 w, ?+ F- S" D4 u9 @, e1 E# [; A& P. B5 e0 e2 u
8.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。 V' m' c u# G8 [& f3 y
A.372 n U2 I# Z5 `
B.400 l" x: l ^& h% H
C.50* O1 t1 l& y0 P# v5 Z. g, K
D.437 q9 _8 G/ g# ~2 e# `2 V. P
正确资料:
, ~' ` K1 W+ N. S: w
: A$ r% `0 k3 S) o. _# x- Z3 n9.某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元/m2
5 z+ |( O) d6 G* KA.2934
9 d* w+ K8 ?. R% P+ s2 Q! [B.2970
. o0 W. I- k& bC.3300
& L! |4 a/ @. oD.3630
# P4 U+ D$ t1 b: h3 z正确资料:
2 m0 g1 O' X: m* ]# \1 U2 s) } W8 n: x: L/ V8 [# x
10.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。
0 F0 v% M$ ?; @! f. c* zA.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
" F* f, }* h8 u- C, y( aB.动态分析法中要进行现金流量预测( H9 i$ u J5 E
C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中
8 ]. t1 Q* A) MD.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点/ `/ h! a v0 p
正确资料:) {1 c0 X! {; W' ?& U# H
; @( i: f1 v) b/ t11.房地产的( )特性,使得房地产具有独占性。
2 @4 x _6 t' }; N- ?9 o8 p* H+ |! }A.不可移动) |& D) y; c- ~( i3 w' M
B.供给有限% Y8 o7 j: o5 u' D
C.价值量大
6 @- ~% T9 v5 v$ B; p3 [) kD.用途多样
; O# o' C3 }" H1 r正确资料:# ^; u8 h0 a1 F5 ]" l) U; `
& [7 E% ?& {9 q y
12.假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。, I2 R6 J# P* G2 S" t/ X
A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发9 Z8 [% D. [: S$ x
B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发
7 A( `" ^0 A9 q" l5 J; {' ^C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发
9 V) U* k- M, v' \+ h' mD.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发
8 q0 V' y1 _) L( ?正确资料:
! E8 Q& _" O! Q) O
8 A1 E) P; V* S" O6 [: V* ]( I13.甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买( )。
! R% ~+ J* n" ~" sA.甲/ M* B1 c' U9 Y4 a* E b" z( Q
B.乙; B5 B8 W" ^( K( Q, A" r
C.甲、乙一样
7 m" Z% \- \+ c- iD.无法判断$ a3 T( }6 c3 g# `
正确资料:5 P1 k: L/ X) N
$ }' ~6 ]" h( X! o
14.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体
0 p* Y2 j* o3 B. b/ LA.实体、权益、区位. _! E8 i8 h' g, i) v# Z$ ?
B.实物、权益、区位" }0 j Q/ R+ S( U/ D, _
C.实物、权益、位置4 ?0 |, w+ }0 ?9 O. u
D.实体、权益、位置+ W) ^) e! r. g X
正确资料:5 T! x; P$ j; q5 o
5 |% @$ l* A% @, }* c8 C' M
15.在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
) [; j T+ F$ lA.市场法
U" I' O7 s0 H/ Q9 ]B.成本法
$ G! t+ C2 R9 s4 S; Y7 vC.收益法2 m3 n. q- B& y6 l$ A
D.假设开发法
4 C0 t3 s$ v# o5 n正确资料:) p0 K' z0 C% ~1 V, H: ?2 V
& a7 R6 x1 G; s( e% ~* D2 W16.某可比实例的房地产状况比估价对象优5%,则其房地产状况调整系数为()。. X* @2 }, j! g& x8 G6 E
A.1.05
" H2 d0 L7 K# |* OB.0.95
& X1 |. ?' ^( ^C.0.966 R% O5 ?9 j, L9 Q
D.1.1
8 x+ N4 W/ L+ @, w- M0 [ |) I正确资料:, |" I+ d* P2 y9 e ~8 d
. Z- q% g' R, W' [+ k( G17.甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买()。
: C8 B0 w, p( o RA.甲土地1 ^& B' W1 B H1 ?
B.乙土地
5 r2 K* W- D& [" {3 VC.甲、乙都一样
2 f: L- n- F' pD.不能确定- _0 w: a5 s( H. W i% i) n
正确资料:
! t( ~. m2 T4 U2 N* X
" R# i/ q& c; Q. T% X2 S" k. @18.有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价( )万元。
% _+ B8 F3 W6 G" Y/ v" \' E |, J1 zA.810
2 j: ?- b. F m+ {B.450; R3 I6 i5 c+ d2 _3 T
C.900
) d0 s, N) _! Q) A8 qD.1350% |) N, t ~$ c9 E
正确资料:8 U: `+ `$ P& j0 v1 G+ J# o* T- ]
) N. S- N9 x4 r" o
19.现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。则该宗房地产30年土地使用权的价格为()元/m2。
4 e1 D% R& T" k# p: ]9 oA.3475
0 ]( S4 l- D8 S& T8 U: SB.4605
& b7 s7 W0 ]' V. s2 [C.3684
1 _4 l* q4 e- E5 jD.3856
/ b) j9 M' p! b& P' E: ]8 w正确资料:" \# S/ @# d5 S# J' ?
# w* j; P7 T6 x# C3 i A20.某10年前建成交付使用的建筑物,10年间维修养护状况正常。建筑面积是120平米,单位建筑面积的重置价格为800元/平米,建筑物残值率零,年折旧率2.5%,则该建筑物经济寿命为()年。4 O3 p0 e3 r$ |& h
A.10
7 l- e; ~2 A3 d, BB.20# p& M x% O# }3 j0 H$ o6 b2 H
C.30
0 }0 A3 a' [$ p6 B; X e: a* }D.403 v4 L; E" @0 \" Z4 t0 F" r4 D
正确资料:7 P: c( A% m9 H4 K# [' Y: s- r
b# _4 R: x3 B2 S二、多选题 (共 5 道试题,共 10 分)
# L! `4 C0 ?1 b, {8 ?/ B21.路线价法中，选取标准宗地应符合（）等要求
$ L6 G# A" j6 S' v8 a5 e! A% zA.一面临街
% r+ p: j( m3 x2 TB.两面临街
6 R7 I. g/ ^' `* o9 b* LC.土地形状为矩形
- D- I) g* f' p, ED.用途为所在区段具有代表性的用途
( u7 l( c0 c' |4 X正确正确正确资料:
# B5 E9 n3 F q7 I& F+ P) H
2 ]/ |! k1 c+ ~9 U- ^* Q7 B22.在合法产权方面，应以（）为依据9 A+ s7 X% v, c" q( H
A.房地产权属证书, e0 ~4 {6 O1 J
B.委托人提供的书面证明
/ b$ `8 y/ _$ E& K; IC.权属档案的记载
& k; u% S3 s; y% C# gD.其他合法证件0 k) S: u3 B" Z5 j1 Q# g
正确正确正确资料:3 A3 v. n, `4 a' x% B; L$ {
# N8 `! L' l% E0 r$ f
23.收集的交易实例信息应当包括()。
. O! X9 c0 C+ ]+ u5 W9 K# r" oA.交易对象的基本状况
: E& T/ D r3 P" E ^B.成交日期
0 e7 \7 V: q' J( _" V3 {C.付款方式
5 q2 D0 E- {8 T4 S. ]D.交易双方基本情况! @+ ~% X" f0 _3 r- U9 \& x. @' l
正确资料:BCD
# X- ]) W! l' v% \9 a9 Q" B" h/ F/ i# h
24.收益性房地产的价值高低主要取决于()。
Y# G) K% f" p. q: d+ B: HA.已经获得净收益的大小8 O$ m. H4 U9 c' m3 t) |; x/ I$ A
B.未来净收益的大小
0 G. K7 O1 Q( T8 {* U0 t6 I; G2 R- VC.获取净收益期限的长短
+ w4 u1 @% j# WD.获取净收益的可靠程度
: d( H+ O; I1 F- V) h8 ^: @正确正确正确资料:
3 G% t# F! k+ h3 \1 Q$ ?8 F! j. ^" J. X- d0 X8 E/ l* y( }$ |2 c
25.选取可比实例时,应符合的要求包括()等
- _+ X) z! e- x$ cA.可比实例的交易方式应适合估价目的
) Z- e$ {' P, i" ?* b% vB.可比实例与估价对象的区位相近
1 T2 w7 Q4 b3 t' GC.可比实例与估价对象的用途相同. T2 Y; a; U; J3 T5 L% ]6 B
D.可比实例的成交日期应接近价值时点
5 b, _' \* k( p# l正确资料:BCD
9 E, V, k# G3 j8 S: ]% d+ A
, y2 v& B; w8 [" J5 V) N! y+ u" s三、资料来源：谋学网（www.mouxue.com） (共 10 道试题,共 20 分)
5 H2 S6 C1 n' c+ e26.经过市场状况调整之后,就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。
' i* S* [" Y4 x% K1 U% |! Y/ r资料:错误
' a& I1 t# F4 G: d
5 D1 r- J) N9 ~& h1 z3 v, ]27.房地产的独一无二性,决定了房地产市场是一个地区性市场。, L4 \% C! [" F
资料:错误
' I* ?( W/ T: N X4 L l
% }. F6 G$ p% B# f; \0 h; r8 L28.房地产估价是替代市场定价。( f1 n4 E& U# U, a4 F E" Y/ I; \5 U
资料:错误
. b5 [# a; O& s' C, k' Q5 [ _4 s# [7 \' ^" P, _+ b$ a
29.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
`; g% `' b! D( o资料:错误
) ^( B, z+ d: a D! B2 e2 ?' D2 P* I0 v/ m. c
30.既然委托人委托估价机构进行估价,因此委托人一定是估价报告的使用者。, z9 ?1 x6 v' H L8 I v
资料:错误
( D9 u2 m6 s0 s7 f* k# q
6 d- n8 a7 C7 c# U- i/ J31.房地产的实物是指房地产中看得见摸得着的部分,可以进一步分为有形的实体,该实体的质量以及相应的设施设备。
5 Y5 b3 X8 A: \) |6 q资料:错误& p. N7 w2 c" b. R/ v; L
1 v) g% f5 \+ ~3 D; D# e
32.政府对价格的干预,还有最高限价和最低限价,它们对估价结果不会产生影响。0 D$ h5 c' f, d8 ~
资料:错误 I$ v7 v( _$ n! ~$ H
# h0 }7 d8 P6 Y9 i1 ], J
33.一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（）5 G7 y# I# |- D6 ] q3 ~
资料:正确
( D! Y. B% k a) F- [' ^* e6 ]# _ e# F, A( x9 s
34.当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时,宜同时选用所有适用的估价方法进行估价,可随意取舍。7 i; b+ }% |: h Z& K
资料:错误( X/ x5 F' d0 h0 ~
r2 M$ I; ]3 v# `+ [' H) N35.现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。. I/ D! A+ y" Y( U6 O5 a
资料:正确$ z+ F% z4 ?( f+ J! D# ]8 m
3 x% p+ F/ v3 J, W四、更多资料下载：谋学网（www.mouxue.com） (共 3 道试题,共 18 分)
" U: T8 B2 p* n36.简述报酬资本化法的优缺点
" m: v3 Z& g$ Q/ r0 w资料:报酬资本化法的优点是：<br>1)指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础：<br>2)每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解；<br>3)由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酮率。<br>缺点：由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况。<br><br>
/ {8 _5 Y) o1 j% O t4 o5 M4 r
N' E# X' Q0 d' _: L" y( s6 D37.简述房地产价格的特点! U/ p p( W9 h1 T- N' w% `0 {
资料:1)房地产价格的特点<br>2)与区位密切相关<br>3)实质上是权益的价格<br>4)用时具有买卖价格和租赁价格<br>5)易受交易者个别情况的影响<br>6)形成的时间通常较长<br>7)包含的内容丰富多样<br><br> _1 f* v$ q2 A+ t4 X9 U4 o- T+ R
1 s% v4 W9 Q- X: F38.简述房地产估价的特点。0 f( Z3 v6 p2 d- S- q q- u
资料:1)房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格<br>2)房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价<br>3)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证<br>4)房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内<br>5)房地产估价既是科学又是艺术<br><br>
9 V. A( H3 Q/ e* D. N
, }0 T6 H* t1 z5 t" {5 J9 n9 @( D9 y五、更多资料下载：谋学网（www.mouxue.com） (共 3 道试题,共 12 分)
1 \) q% h; H9 \! c. Y; f1 D, U39.房地产需求' k. R' z- m/ ?6 c: z9 A: l
资料:房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租)的数量。<br><br>
) o" G* Q/ _0 W7 C; x# \# d) n# [1 w: Q% O3 g; _ n
40.市场价值
9 f, _* F G- q. J- m4 i" \资料:市场价值是指估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。<br><br>
5 e/ V% M+ ^1 O* W. Y. u0 f0 |& X5 |* | {1 [( o
41.外部折旧4 F: \" i3 j: g) X+ f+ z
资料:外部折旧也称为经济折旧是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。<br><br>
8 y1 S* {! f* V) l' D5 s
; L# `; y9 W: @/ N6 ]) G" d
* a% \; {; |' \# z- @
: f4 @: m$ P# c1 c" p& w+ ~$ G2 ]3 z6 t) a( v- l; L. T
% L X9 P- K% g" l' |. f/ Y
2 e. L! V, i* x$ b0 x1 U, q9 g) Q" U# ~6 J
4 @; E" c$ o4 h5 @
. ?) ~ t7 a1 [+ A
+ o9 a, v* C* p
4 O9 r: x! q9 G" P. o7 H
. h$ g0 Q: G$ p8 i, W |
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发表于 2020-9-3 15:22:10
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